सेल एग्रीमेंट सामान्य पावर ऑफ अटॉर्नी से संपत्ति का स्वामित्व नहीं मिलेगा: सुप्रीम कोर्ट ने दोहराया

सुप्रीम कोर्ट ने पुनः पुष्टि की कि रजिस्टर्ड विक्रय पत्र के बिना अचल संपत्ति का स्वामित्व हस्तांतरित नहीं किया जा सकता। जस्टिस अरविंद कुमार और जस्टिस संदीप मेहता की खंडपीठ ने दिल्ली हाईकोर्ट का निर्णय रद्द कर दिया, जिसमें निचली अदालत के उस आदेश की पुष्टि की गई। इसमें वादी के पक्ष में हस्तांतरण को मान्य करने वाला कोई रजिस्टर्ड विक्रय पत्र निष्पादित न होने के बावजूद, वाद में कब्ज़ा, अनिवार्य निषेधाज्ञा और घोषणा का आदेश दिया गया।

वादी-प्रतिवादी ने दावा किया कि उसने 1996 में अपने पिता से विक्रय अनुबंध, सामान्य पावर ऑफ अटॉर्नी, शपथ पत्र, रसीद और रजिस्टर्ड वसीयत के माध्यम से संपत्ति खरीदी थी। उसने आरोप लगाया कि उसका भाई रमेश चंद (प्रतिवादी), शुरू में लाइसेंसधारी था, जिसने बाद में आधी संपत्ति अवैध रूप से किसी तीसरे पक्ष (प्रतिवादी संख्या 2) को बेच दी। प्रतिवादी-अपीलकर्ता ने दावा किया कि संपत्ति उसे 1973 में मौखिक रूप से उपहार में दी गई। तब से वह उस पर काबिज़ है। उसने वादी के दस्तावेज़ों को अमान्य बताते हुए चुनौती दी और स्वामित्व की घोषणा की मांग की।

निचली अदालत और हाईकोर्ट दोनों ने वादी के पक्ष में फैसला सुनाया, जिसके परिणामस्वरूप सुप्रीम कोर्ट में अपील दायर की गई। जस्टिस अरविंद कुमार द्वारा लिखित निर्णय में कहा गया कि केवल विक्रय-समझौता हस्तांतरण को वैध नहीं बनाता है: “इस मामले में वादी का निर्विवाद रूप से दावा है कि केवल सेल एग्रीमेंट है। पिता द्वारा उसके पक्ष में कोई विक्रय-लेख निष्पादित नहीं किया गया। कानून की स्थापित स्थिति के अनुसार, यह दस्तावेज़ वादी को वैध स्वामित्व प्रदान नहीं करता, क्योंकि यह टीपी अधिनियम की धारा 54 के अनुसार हस्तांतरण-लेख नहीं है। अधिक से अधिक यह वादी को विक्रय-लेख के निष्पादन के लिए विशिष्ट निष्पादन की मांग करने में सक्षम बनाता है और वादाधीन संपत्ति पर कोई हित या भार उत्पन्न नहीं करता है।”

विक्रय-लेख और विक्रय-समझौते के बीच अंतर। न्यायालय ने रजिस्टर्ड सेल डीड और विक्रय अनुबंध के बीच अंतर इस प्रकार समझाया: "सेल डीड और सेल एग्रीमेंट में अंतर होता है। अचल संपत्ति के विक्रय का अनुबंध ऐसा अनुबंध है, जिसके अनुसार ऐसी संपत्ति का विक्रय पक्षकारों के बीच तय शर्तों पर होगा। जहां विक्रय स्वामित्व का हस्तांतरण है, वहीं विक्रय अनुबंध केवल एक दस्तावेज़ है, जो अचल संपत्ति की बिक्री के लेन-देन को पूरा करने के लिए एक अन्य दस्तावेज़, अर्थात् रजिस्टर्ड सेल डीड, प्राप्त करने का अधिकार प्रदान करता है। धारा 54 विक्रय की अपनी परिभाषा में विक्रय अनुबंध को शामिल नहीं करती है और न ही हस्तांतरिती के पक्ष में कोई स्वामित्व अधिकार प्रदान करती है और न ही स्वयं संपत्ति में कोई हित या भार उत्पन्न करती है। यदि संपत्ति के विक्रय अनुबंध में प्रवेश करने के बाद विक्रेता बिना किसी उचित कारण के सेल डीड निष्पादित करने से बचता है तो क्रेता अनुबंध के विशिष्ट निष्पादन के लिए मुकदमा दायर कर सकता है।"

सामान्य मुख्तारनामा स्वामित्व प्रदान नहीं करता इसके अलावा, न्यायालय ने वादी के मुख्तारनामा पर भरोसा करने को यह कहते हुए खारिज कर दिया कि ऐसे दस्तावेज़ भी हस्तांतरण को मान्य नहीं करते, क्योंकि "यह दस्तावेज़ के स्वरूप को स्वतः ही परिवर्तित नहीं करेगा और उसे हस्तांतरण विलेख में परिवर्तित नहीं करेगा।" न्यायालय ने स्पष्ट किया, "मुख्तारनामा बिक्री नहीं है। बिक्री में संपत्ति के सभी अधिकारों का हस्तांतरणकर्ता के पक्ष में होता है, लेकिन मुख्तारनामा केवल अनुदानकर्ता को संपत्ति के संबंध में कुछ कार्य करने का अधिकार देता है, जिसमें अनुदानकर्ता द्वारा संपत्ति के संबंध में कुछ कार्य करने की अनुमति देना भी शामिल है, जिसमें संपत्ति को बेचने का अधिकार भी शामिल है।" निर्णय में आगे कहा गया: “सामान्य पावर ऑफ अटॉर्नी के प्रावधानों का अवलोकन करना आवश्यक है, जो अभिलेख में है और वादी द्वारा सेवा में लगाया गया। उक्त सामान्य पावर ऑफ अटॉर्नी केवल अनुदानकर्ता को वादग्रस्त संपत्ति के मामलों का प्रबंधन करने के लिए अधिकृत करती है, जिसमें संपत्ति को किराए पर देने और उस पर बंधक बनाने आदि का अधिकार शामिल है। हालांकि, यह हस्तांतरण के पहलू पर मौन है। चाहे जो भी हो। पावर ऑफ अटॉर्नी के प्रावधानों से संकेत मिलता है कि अनुदानकर्ता का इरादा अनुदानकर्ता की शक्तियों को केवल वादग्रस्त संपत्ति के प्रबंधन तक सीमित रखना है, न कि उसके पक्ष में कोई हित सृजित करना, जो कि ऊपर चर्चा की गई कानून की स्थापित स्थिति के अनुरूप है कि पावर ऑफ अटॉर्नी एक एजेंसी है, जिसके द्वारा एजेंट को मूलधन की ओर से लेनदेन करने का अधिकार या अधिकार प्राप्त होता है। भले ही हम वादी के पक्ष में पावर ऑफ अटॉर्नी की वैधता को स्वीकार कर लें। फिर भी यह वादग्रस्त संपत्ति के संबंध में उसे वैध स्वामित्व प्रदान नहीं करता है।” इसके अलावा, अदालत ने वादी की वसीयत पर भरोसा करने को चुनौती दी, क्योंकि अदालत ने पाया कि वसीयत संदिग्ध परिस्थितियों से घिरी हुई।

अदालत ने कहा, “वसीयत के कथित प्रस्तावक लेफ्टिनेंट मिस्टर कुंदन लाल के चार बच्चे थे, जिनमें वादी और प्रतिवादी क्रमांक 1 शामिल हैं। इस बात का ज़रा भी तर्क नहीं है कि वसीयत के प्रस्तावक ने अन्य तीन बच्चों को वसीयत से बाहर क्यों रखा? क्या उन्हें कोई अन्य संपत्ति या परिसम्पत्ति दी गई? यह बहुत ही असंभव है कि कोई पिता अपनी पूरी संपत्ति अपने तीन अन्य बच्चों की कीमत पर पिता और बच्चों के बीच मनमुटाव के किसी भी सबूत के बिना अपने किसी एक बच्चे को दे दे। वसीयत से जुड़ी इस संदिग्ध परिस्थिति को वादी ने भी दूर नहीं किया। इसलिए इन संचयी कारणों से वादी द्वारा प्रस्तावित वसीयत, हालांकि रजिस्टर्ड है, वादी को कोई वैध स्वामित्व प्रदान नहीं करेगी।” परिणामस्वरूप, अदालत ने अपील स्वीकार कर ली और मुकदमा खारिज कर दिया।

Cause Title: RAMESH CHAND (D) THR. LRS. VERSUS SURESH CHAND AND ANR.

साभार